Nildema · API & SDK · Deutschland

Der Mietspiegel,maschinen-lesbar.

Mietspiegel und ESG-Lagedaten für jede deutsche Gemeinde. Ein §558-kanonisches Schema, versionierte Ausgaben, geliefert als API, auf der Ihr Stack aufbauen kann.

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Register
10.961 Gemeinden
Rechtsachse
§558 BGB, kanonisch
Ausgaben
Versioniert, zitierfähig
ESG-Ebene
Verknüpft über AGS

Zwei Datenebenen, ein Rückgrat

Mietrecht und Lagerisiko, auf demselben Schlüssel.

Mietspiegel-Ebene

Qualifizierte und einfache Mietspiegel, aus den amtlichen Dokumenten in ein vergleichbares Schema überführt: Spannen, Zu- und Abschläge, Wohnlagen, Baualtersklassen. Abgefragt per Adresse, beantwortet mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Ausgabe, aus der sie stammt.

  • POST /v1/valuateAdresse rein, Mietspanne raus
  • GET /v1/compareGemeinden auf der §558-Achse
  • GET /schemaselbstbeschreibend, versioniert

ESG · Lage-Ebene

Lageintelligenz auf demselben kommunalen Rückgrat: Energie, Sozioökonomie, Erreichbarkeit, Umweltrisiko. Bewertet je Gemeinde, verknüpft über den AGS – Bewertung und ESG-Kontext kommen in einer Antwort.

  • GET /v1/locations/:agsSäulen-Scores je Gemeinde
  • GET /v1/locations/:ags/contextIndikatoren hinter dem Score

Specimen · /v1/valuate

Eine Adresse rein. Eine belastbare Mietspanne raus.

Jede Antwort zitiert Ausgabe und Rechtsgrundlage – die Zahl, die Sie einem Kunden zeigen, ist die Zahl, die Sie vor einer Behörde verteidigen können.

Anfrage
curl -s https://api.nildema.de/v1/valuate \
  -H "Authorization: Bearer $NILDEMA_KEY" \
  -d '{
    "address":     "Doberaner Str. 115, 18057 Rostock",
    "wohnflaeche": 72,
    "baujahr":     1962
  }'
Antwort · 200
{
  "vergleichsmiete": {
    "min": 6.10, "mid": 7.35, "max": 8.61,
    "unit": "EUR/m2/Monat"
  },
  "basis":   "§558 BGB",
  "edition": "MSP_2026",
  "typ":     "qualifiziert",
  "gemeinde": { "ags": "13003000", "name": "Rostock" }
}

SDKs: TypeScript · Python · Go  /  mediane Latenz < 60 ms  /  OpenAPI-Spec unter /schema

Auszug aus dem Register

Jede Gemeinde steht im Register.

10.961 Gemeinden, von Aachen bis Zwickau, jede aufgelöst auf ihren amtlichen Gemeindeschlüssel – mit Mietspiegel-Status, Ausgaben-Historie und ESG-Rückgrat. Wo kein Mietspiegel existiert, sagt die API das explizit, statt zu raten.

Auszug aus dem Gemeinderegister
AGSGemeindeAusgabeTypStatus
11000000BerlinMSP_2026qualifiziertlive
02000000HamburgMSP_2025qualifiziertlive
09162000MünchenMSP_2025qualifiziertlive
05315000KölnMSP_2026qualifiziertlive
14713000LeipzigMSP_2026qualifiziertlive
13003000RostockMSP_2026qualifiziertlive
08111000StuttgartMSP_2025qualifiziertlive
… und 10.954 weitere Zeilen in GET /v1/registry

Monitoring · Pipeline

Vom kommunalen PDF zum überwachten Datensatz.

Nur rund jede achte deutsche Gemeinde veröffentlicht einen Mietspiegel, jede auf eigener Website, im eigenen Format, im eigenen Rhythmus. Dokumente werden an Ort und Stelle ersetzt, und ein Mietspiegel gilt zwei Jahre – ohne Monitoring füllt sich eine Mietdatenbank leise mit totem Recht.

  1. 01Crawling

    Jede bekannte Quelle, planmäßig besucht.

    Automatisierte Crawler durchlaufen das vollständige Register aller Mietspiegel-Fundorte: kommunale Websites, Kreisportale, Archive. Keine Quelle wird von Hand geprüft.

  2. 02Hashing

    Jede Datei hat einen Fingerabdruck. Jede Änderung fällt auf.

    Jedes Dokument erhält einen kryptografischen Hash. Tauscht eine Gemeinde ein PDF stillschweigend aus, macht der Abgleich es sofort sichtbar.

  3. 03Versionierung

    Änderungen werden Historie, nicht Überschreibung.

    Jede erkannte Änderung eröffnet eine neue Version mit vollständiger Herkunft: was sich geändert hat, wann es erschien und welche Ausgabe es ersetzt.

  4. 04Review

    Unklare Fälle gehen an Menschen, nach Relevanz sortiert.

    Strukturelle oder rechtliche Unklarheiten landen in einer priorisierten Review-Queue. Maschinen übernehmen die Masse; Menschen das Urteil.

Methode · Fußnoten

Gebaut wie die Dokumente, die es liest.

  1. Rechtsachse zuerst

    Jeder Mietwert wird auf die Vergleichsmieten-Achse des §558 BGB normalisiert. Qualifizierte und einfache Mietspiegel, Tabellen wie Formeln, beantworten dieselbe Frage auf dieselbe Weise.

  2. Amtliche Geometrie

    Gemeindegrenzen folgen dem amtlichen VG250-Register, verknüpft über den AGS. Kein unscharfes Geocoding: Eine Adresse löst auf genau eine Gemeinde auf, oder die API sagt, warum nicht.

  3. Ausgaben statt Überschreiben

    Mietspiegel ändern sich. Nildema versioniert jede Ausgabe und ersetzt keine stillschweigend. Antworten zitieren Ausgabe und Rechtsgrundlage – historische Bewertungen bleiben reproduzierbar.

  4. Reform 2022

    Seit der Mietspiegelreform 2022 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel vorhalten, und qualifizierte Mietspiegel müssen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen folgen. Die Karte füllt sich – Nildema hält sie navigierbar.

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